|
Lage, Lage, Lage, som tyskerne siger.
Beliggenheden er en meget vigtig faktor.
Hvor ligger ejendommen...? Når et lejemål skal genudlejes, spiller beliggenheden en stor rolle,
især for kontorer, klinikker og butikker. Men det gælder også i høj grad for beboelsesejendomme.
Vil folk bo der? Ville man selv bo der? Et attraktivt område trækker oftest attraktive lejere til.
Og en fuldt udlejet ejendom er selvfølgelig nemmere at sælge. Man skal ikke altid lade sig lokke
af det højere afkast i de dårligere områder. En fuldt udlejet ejendom med gode lejere, er mere værd,
end en ejendom med en c-placering, hvor en del står tom, eller ofte skifter lejere.
- Domus Vision Real Esate investerer kun i områder, som enten vi, eller vores faste rådgivere,
kender.
Der skal være styr på lejekontrakterne.
Der er fordele og ulemper ved de lange lejekontrakter. De lange lejekontrakter giver en stabil
indtægt,
hvis der er tale en god lejer, men de korte kontrakter giver en bedre mulighed for at hæve lejen ved
genforhandling. Igen er her lejemålets attraktivitet - især beliggenheden - vigtig for
forhandlingspositionen.
- Domus Vision Real Estate gennemgår alle kontrakter sammen med vores rådgivere. Både før og
efter et eventuelt
køb af en ekendom. Efter købet lægges en plan for udviklingen af kontrakterne.
Udviklingspotentiale.
Når man investerer i en ejendom, skal man have fokus på den langsigtede strategi med hver enkelt
ejendom.
Hvad er planen med ejendommen? Hvordan er lejerstrukturen om 2 - 5 - 10 år, og hvordan har man
fået hævet
lejen så meget, at investeringen måske endda overgik forventningerne? Skal der udvides, renoveres,
eller ganske enkelt bedre kontrakter til?
- Domus Vision Real Estate kender ejendommene godt, og præger dem gennem vore beslutninger.
Ved et månedligt
status-møde gennemgår vi sammen med vores lokale tyske partner, som har den daglige kontakt til
lejerne,
hver enkelt ejendom og tager de nødvendige beslutninger.
Finansiering.
Er der mulighed for lokal finansiering? Det er altid en god "test", at spørge efter lokal finansiering.
Hvis banken, som har en filial i samme gade eller by siger nej, er der måske en grund til det. Kan
man
sikre renten i en længere periode? Hvad er worst case, hvis den største lejer flytter? Kan resten af
lejen
bære renter og afdrag? Hvis man arbejder med en fornuftig egenkapitalsandel, står projektet
naturligvis
meget mere solidt, end ved en 100%s finansiering.
- Domus Vision Real Estate arbejder både sammen med danske og tyske banker. Vi laver ikke
projekter,
som er uden en fornuftig egenkapitalsandel.
Lokal rådgivning.
Har man fået rådgivning af lokale folk, man kan stole på, eller "kun" ejendomsmægleren, som har
den til salg? Har man selv noget forhold til byen man investerer i, eller ligefrem et netværk?
- Domus Vision Real Estate har meget erfaring på det tyske marked. Morten Frank Mogensen har
boet 14 år
(1993 - 2007) i Hamburg og har derigennem opnået et unikt kendskab til tysk mentalitet og
forretningskultur.
Siden 1999 har han i privat regi været investor indenfor udlejningsejendomme i Hamburg.
Igennem sine mange år i Tyskland har han opbygget et godt netværk til professionelle aktører i
ejendomsbranchen. Morten Frank Mogensens meget store indsigt i både det tyske sprog og den
tyske kultur, giver os mange fordele i forhandlingssituationer. Derudover arbejder vi tæt sammen
med
Klaus Muskulus, en tysk revisor med speciale i fast ejendom. Morten Frank Mogensen og Klaus
Muskulus har arbejdet sammen i mere end 15 år.
Drift og udvikling.
Når først ejendommen er købt, er det vigtigt, at man løbende følger med i dens drift og udvikling.
En ejendom er ikke en børsnoteret aktie, men et aktiv i konstant bevægelse. Man skal have
forståelse
for dette samspil mellem lejer og udlejer, eller have folk man har tillid til, at varetage ens interesser.
- Domus Vision Real Estate plejer også efterfølgende ejendommene. Investorer er altid velkomne på
vore tysklandsture,
og kan på den måde komme tæt på investeringen, selvom den måske er foretaget som en indirekte
investering.
Derudover rapporterer Domus Vision Real Estate løbende, så investorerne kan følge med uden at
skulle bekymre sig om
den daglige drift.
Den daglige drift (husleje m.m.) varetages af vores tyske partner GFG i Hamburg, under ledelse
Af revisor Klaus Muskulus. Derudover arbejder vi sammen med lokale og kompetente partnere, når
vi renoverer og
vedligeholder ejendommene. Domus Vision Real Estate varetager kontakten til vore tyske partnere.
|
